项目编号：*********-****-****-******
项目名称：*******************物业管理服务定点采购
采购单位：*******************
所属区域：鄂尔多斯市本级
预算金额(元)：3,***,***.**
项目开始时间：****-**-** **:**:**
项目截止时间：****-**-** **:**:**
采购人联系方式：*** ***********
采购计划备案书/批准书编号：鄂财购备字(电子)[****]*******号
采购方式：电子卖场（定点服务采购）
1.报价应包括对投标产品的运输、安装、售后服务、技术支持、保险、利润、税金及合同包含的所有风险、责任等各项应有费用。
2.如项目成交，则成交供应商依据成交确认书在*个工作日内与采购人签订政府采购合同。
3.供应商必须响应所有的需求。
鄂尔多斯市财政局政府采购科：****-*******
鄂尔多斯市政府采购中心：****-*******
系统运维技术支持：****-*******
1.报价供应商不足*家时，作废标处理。
2.报价供应商满足*家的，报价不同时，以报价最低为成交供应商；报价相同时，以报价时间最早的为成交供应商。
3.采购人选择非最低报价供应商为成交供应商的应说明理由，选择理由将在结果公示中进行公示。
| 编号 | 项目需求 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|
| 1 | 政府采购项目需求说明 主要商务要求 具体要求 总预算价：345万元/年 服务期：自合同签订之日起两年，依据考核结果每年签订一次合同。 物业费支付方式为：按月支付，每月10日前依据考核结果支付上月物业费，付款前中标人需提供符合财政支付要求的发票。 需求信息： 1.项目概况：鄂尔多斯高新区技术产业开发区办公大楼建筑面积约37985平米，办公楼外围广场、办公楼周边车场面积约20000平米，总托管面积57985平米。地上21层，地下2层，办公楼总高度90米，全楼共有大小会议室15个，有能容纳500人开会的会议室1个，大楼大型设备有:电梯5部、高低压配电、监控设备、消防设备、发电机、LED显示屏等。 2.物业服务总要求： （1）中标人设立项目管理服务中心，为鄂尔多斯高新区技术产业开发区办公大楼提供优质高效的物业管理服务，物业服务标准须符合《内蒙古自治区地方标准办公楼物业管理服务标准DB15T 969-2016》。中标人依照国家、自治区有关规定及合同约定的物业管理内容和标准开展工作，建立健全各类管理制度，包括服务方案、服务质量目标、培训方案及计划、人员岗位计划、内部管理职责与考核、设备操作规范、安全事故防范方案、项目难点和重点服务措施、维修报请处理及紧急情况应急预案等。 （2）节能降耗服务将作为对中标人后续现场服务的重要考核依据。 （3）物业服务人员总体要求：员工管理实行采购人备案制度（包括员工从业上岗资格和新进员工备案）对于不合适或不称职的员工，采购人有权提出调整要求，中标人应及时予以调整。所有物业服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。 1）项目经理：须具有大专以上文化程度，持有物业经理从业人员岗位证书，有较强的组织领导能力和协调能力。 2）普通工作人员符合以下条件：①安全保卫人员：须身心健康，责任心强，五官端正，接受过安全保卫或相关训练，掌握基本安全保卫技能，熟悉有关法律法规，思想品德好；要求年龄55周岁以下（形象岗：要求男性，身高为170cm及以上；年龄要求为20周岁—35周岁；具有大专及以上文凭，并要求形象气质优秀，语言组织及表达能力突出）。消防控制室人员：消防控制室要求双人双岗24小时值班，所有人员必须持消防设施操作员证书上岗，熟知各类消防事件应急预案，针对各类消防隐患和事故及时进行专业处置及上报程序。②卫生保洁人员：须身心健康，责任心强，五官端正，接受过保洁或相关训练，掌握基本保洁的技能，熟悉有关法律法规，思想品德好。要求年龄50周岁以下。③工程专业技术人员：须身心健康，对应专业毕业，综合维修工必须持有低压电工作业证，各工种作业人员必须持有相应作业操作证，同时具备相关设备的运行、巡查、维护等管理经验。要求年龄50周岁以下。④会议服务人员：要求女性，学历大专以上，身高要求为165cm及以上，年龄要求为20周岁—35周岁；并要求形象气质优秀，语言组织及表达能力突出，具有政务类型会议会场服务技能，同时具备良好的思想道德素质，严格遵守行业保密制度，做好保密工作。 （4）人员配置：物业服务人员总人数不少于56人，其中办公室2人（项目经理1人、办公室文员1人），秩序维护部14人（秩序维护主管1人、车场2人，门岗2人，前台2人，监控室2人，送水、信件收发1人，消防控制室值班员4人），会议8人（会议主管1人、会议服务员7人），工程部9人（工程主管1人、维修工4人，运行工4人），保洁部23人（保洁主管1人、保洁员21人、专项外围1人）。注：为保证服务质量，所有服务人员必须为该岗位的全职员工。 3.服务期：自合同签订之日起两年。 4.物业服务内容：（1）秩序维护服务；（2）环境卫生保洁服务（含入室保洁服务及指定清洗服务）；（3）公用设施设备的维护、管理（不含办公设备）服务；（4）会议室管理与服务；（5）节能降耗服务，制定节能计划；（6）消防设施设备的日常维护、巡检巡查服务。 具体物业服务内容与要求如下： 4.1秩序维护服务 4.1.1服务内容： （1）公共秩序维护。负责日常秩序维护，制止车辆乱停乱放、超速行车或乱鸣喇叭的行为以及其他各种有损采购人利益的事项。具体包括：办公楼的门卫管理、交通秩序管理、消防管理、办事人员安全秩序管理，努力配合办公大楼做到防火、防盗、防自然灾害、防暴力等工作。（2）紧急事故处理。负责各种突发事件的预防与处理，制定好各类安全事故发生时的紧急处理预案，并在事故发生时第一时间报告采购人，并对各类事故进行紧急救护处理。（3）安全隐患排查。每周定期排查一次物业服务区域内的安全隐患，如存在安全隐患，必须在排查结束后形成书面的报告递送至采购人处，并在后续采取必要的安全隐患防范措施。（4）安全设备管理。建立安全设备管理与巡查制度，定期检查办公楼各类安全设施设备。发现上述设施出现故障或存在故障隐患，须及时向采购人报告。（5）安全法制教育。加强物业服务人员的安全教育与法制教育，提高其安全防范能力及法 制意识，确保不因物业服务人员的原因引发安全事故，随时配合采购人进行各类安全教育宣传。（6）按照采购人用水、信件配送需要配送到指定办公室。（7）对楼内各区域办公室的钥匙安排专人进行统一管理，根据采购人需求提供办公室的开门服务并做好登记造册。 4.1.2服务要求： （1）固定岗：大楼门岗、车库门岗、安防监控中心、消防控制室要求双人双岗24小时值班。（2）巡逻岗：楼内、外围区域巡逻要求24小时巡逻。（3）建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；1）贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务，并积极协助公安机关调查各种违法活动和侦破各类案件；2）做好办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等，并负责对携带的大宗物品进行检查； 3）24小时巡逻，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证辖区安全；4）做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全管理工作；5）按安全管理规定检查失效的消防设施并上报采购人主管部门，经常开展消防安全检查，制定应急处理预案并适时开展消防演练；6）负责辖区公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理等工作；7）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理办公楼突发事件；8）做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的安全保卫工作。（4）安防监控系统管理；1）监（消）控室24小时值班，随时了解各功能区消防自动报警系统及附属设备、通讯系统、自控系统、监控系统的运行情况，及时与维保单位沟通排除各系统运行中的故障；2）制定弱电设备维修计划，并组织实施；3）制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施；4）定期督促维保单位对各系统进行检查、检测，保证正常运行；5）做好控制室的卫生清洁、安全、防火等工作；（5）规范大楼内部对已交接各科室钥匙（包括公共钥匙、机房钥匙）的管理。如有办公人员需开门，要做好登记备案工作。 4.2环境卫生保洁服务（含入室保洁服务及指定清洗服务） 4.2.1服务内容： （1）物业服务区域内卫生保洁。负责鄂尔多斯高新技术产业开发区办公大楼范围内所有公共区域内卫生保洁与管理工作。（2）物业服务区域内文化设施保洁与维护。包括各类灯饰、地脚线、宣传栏、警示牌、标志牌、雕塑、壁画、玻璃以及各类文化装饰物。（3）清运消杀。负责做好楼内环境卫生、下水道的清淤处理，垃圾每天清运到采购人指定地点。除“四害”及卫生消杀工作：在流行性传染病高发期或爆发期要严格按照项目所在地有关要求或上级有关部门要求组织消杀。（4）中标人负责提供公共区卫生间内卷纸、洗手液、擦手纸、清新剂等并做到随时补充。（5）办公室入室作业。进入采购人指定办公室清洁需由保洁主管带队或指定专人进行清理，办公室的入室保洁服务每天不少于1次。完成采购人指定的清洗服务。电梯门及轿厢每天擦拭不少于2次。（6）职工备勤室入室保洁服务每天不少于1次。（7）庭院、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生清洁。 4.2.2服务要求：（1）楼道清洁：每日清扫两次，清运垃圾两次，每日拖抹两次。（2）公用厕所清洁：不定时打扫，空气清新、无异味。（3）楼梯扶手、栏杆的清洁：扶手每日擦抹二次，栏杆每日擦抹一次。（4）大厅清洁：每日拖扫两次，每周保养一次。（5）墙面、开关按钮清洁：每周二次。（6）电子门、信报箱清洁：每日擦抹一次。（7）消防栓、消防管道、配电箱等清洁：每周二次。（8）灯具清洁：外抹每月二次，内抹每月一次。（9）宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁：宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次。（10）天面、平台清洁：每周一次。（11）院内路面、硬化地面停车场清洁：每日二次。（12）排水沟、排污管、污水井、楼宇内消杀：每月一次。（13）建筑物楼顶：每月一次，多雨、雪季节不定期检查。（14）小便池内香球不少于1/2个。（15）桶内垃圾不超1/2即清理。（16）指定办公室入室保洁，须经过专业培训，强调两人同时作业，及时更换添置消耗用品。（17）室外垃圾桶内垃圾的清运；庭院广场地面清洁；夏季清除积水、冬季清扫积雪； 4.3公用设施设备的维护、管理（不含办公设备）服务： 4.3.1工程设施设备运行维护服务：（1）对物业服务范围的日常养护；建立巡查制度，根据物业实际使用年限，定期检查物业的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。（2）对物业服务范围内的水、电等进行日常巡视；应定期巡视大堂、电梯厅、卫生间、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。（3）针对大型设备（电梯、扶梯等）进行每日巡查，并做好日常巡查记录。（4）针对楼宇内弱电、监控等系统进行每日巡查，并做好日常巡查记录。（5）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用防火间距。灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期巡查巡检。（6）对物业服务范围内的日常维修必须确保维修的及时性，对各类维修要有详细明确的操作规范和流程及记录，每日对各类配电系统、供水、暖阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好。每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对管道进行除锈油漆，定期对污水处理系统全面维护。 4.3.2给排水设备运行维护服务：（1）对办公楼（区）的全部给排水系统设备设施的维修、维护和管理，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物（包括隔油池）等正常运行使用进行日常养护和跑冒滴漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作。（2）服务要求： 1）加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用； 2）办公楼（区）室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护； 3）定期对水箱进行清洗消毒、保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理类制度，保证水质符合国家标准； 4）定期对排水管道进行清理疏通、清除污垢。加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好； 5）加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途； 6）对楼宇外公共水道出现的故障进行抢修； 7）保持室内外排水系统通畅； 8）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格率达100%，一般性故障排除不过夜； 9）做好节约用水等工作。 4.3.3供电系统运行管理服务内容：（1）供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。（2）服务要求： 1）对办公楼（区）供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维修； 2）建立各项设备档案； 3）建立、落实配送电运行制度，电器维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等； 4）及时排除故障，保证供电设施完好； 5）购置后备部件，以防急用； 6）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好； 7）管理和维护好避雷设施； 8）做好夜景照明、节日灯系统的运行管理； 9）建立节电措施。（3）服务标准： 1）统筹规划，做到合理、节约用电； 2）供电运行和维修人员必须持证上岗； 3）配电室24小时值班，并每班值班人员不少于2人； 4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好； 5）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜； 6）严格执行用电安全规范，确保用电安全； 7）保证避雷设施完好，有效、安全； 8）保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要按时关启。 4.3.4空调系统运行维护：（1）服务内容：空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护。即集中空调系统的运行管理机组、新风机组、冷却冷冻补水软化水泵、热交换器、供热循环泵、加药装置、内机盘管、冷却塔管系统、各种阀类、采气装置膨胀水箱和各类风口、自动控制系统、安全阀、压力表、温度表检测等设备的日常养护维修。 （2）服务要求： 1）对办公楼（区）空调系统主机、交换机循环泵、补水泵等设备、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护； 2）建立各项设备档案； 3）建立、落实空调运行制度，24小时运行维修值班制度等； 4）及时排除故障，保证空调设施完好，温度符合标准； 5）购置后备部件，以防急用； 6）按时开启空调设备。 （3）服务标准： 1）建立空调运行管理制度和安全操作规程； 2）保证空调系统安全运行和正常使用； 3）运行中无滴漏水现象； 4）定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，水质化验达标； 5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态； 6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。 4.4会议室管理与服务： 4.4.1服务内容：负责大楼内所有会议室、会客室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务，做好会议服务准备，保证24小时会议服务需求。负责办公楼前台提供问询、接待礼仪，处理突发事件、接待来访者、指引来访人员到各自区域的引导工作。具体如下：（1）会前、会中、会后等常规服务（2）会议接待服务（3）会议安全服务（4）会议用品洗消服务（要符合卫生防疫规范标准和要求） 4.4.2服务要求：（1）提前向会议主办单位了解会议时间、参会人员和会议服务要求，并与工程、秩序维护、保洁等部门做好会议有关协调工作。（2）保持会议区域、公共会议室整洁，提前准备好会议服务用具物品、挂放会标，摆放座签、指示牌、资料等。（3）检查调试会议使用的设备器材。（4）布置会场应整洁、大方。会标、台签大小、颜色协调；花木摆放合理，整体效果和谐。（5）维护会场秩序，防止无关人员进入会议区域。（6）在门口、电梯口等场所根据采购人的需要，设置告示牌，配置引导接待员，会议休息期间，引导会议休息区域和卫生间位置。（7）散会时，彻底打扫整理会议区域卫生，按规范做好杯具、毛巾的洗消工作；清理会场，将会场遗留的资料文件、物品等交送会议主办部门并做好会议安全保密工作。（8）检查、关闭会议使用电源和有关设备。（9）现场服务人员需具有良好的服务意识和前台接待礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，能协调处理问题；（10）在岗接待外来人员时站立服务，站姿端正，仪表端庄，保持自然亲切的微笑，随时为来访人员需要提供服务；（11）负责接待来访者引导工作，指引来访人员到各自区域，服务区域日常卫生清洁与消毒，完成会议室内附属物的清洗工作（如窗帘、地毯、沙发巾等）。（12）有较高的处理突发事件的应变能力及对来访者沟通能力； 4.5节能减排服务： 1.通过物业管理标准化、数字化、信息化、智能化管理系统，完成楼宇内能耗管理、安全管理、环境及设备监控管理及能耗数据统计分析工作；2.张贴节水、节电等能耗类温馨提示或标识；3.按照政府文件配合采购人完成项日能耗管理与分析工作，并制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案。 4.6消防设施设备巡查巡检服务： 4.6.1（1）建立《消防值班人员职责》、《消防控制室管理制度》等消防管理的规章制度。（2）采购人确保消防设施设备及系统可以正常运行。 4.6.2消防系统检查方法；（1）火灾自动报警系统；每季度要求维保单位采用专用检测仪器分期分批试验探测器动作及确认显示是否正常。征得采购人同意，试验火灾报警装置的声光工作是否正常。试验水流指示器、压力开关，等报警功能、信号显示。（2）要求维保单位对备用电源每月进行1-2次充放电试验，主电源和备用电源每年进行1-3次切换试验。 4.6.3自动喷水灭火系统；（1）每月检查一次消防水池水位，确认水位指数是否正常。每月对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查一次，确认所有控制阀门是否处于开启状态。（2）每月对消防水泵结合器接口及附件检查一次，确认接口是否完好、无渗漏。（3）每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换，每 月对消防泵作一次启动试运转。（4）每月对管网进行一次冲洗，确保管内无杂质无污垢。（5）每两月用末端试水装置对水流指示器作一次检查，确认报警正常。每季度对室外阀门、进水控制阀门检查-次确 保处于开启状态。 4.6.4消防控制联动系统每季度对下列设备作一次联动工作检查；（1）检查喷水泵的联动工作情况。（2）检查各消防设施的切换开关是否正常。（3）检查消防水泵的联动工作情况。（4）防火门、防火卷帘系统联动工作情况。（5）防排烟系统联动工作情况。（6）电梯是否能自动归首层。 4.6.5消火栓系统（1）每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。（2）每月对室内消火栓进行放水试验，并用消火栓按钮启动消防泵，确保供水系统的水位水压正常。 4.6.6定期对应急照明和疏散指示灯进行一次充放电，并做好记录。（1）维护人员应熟悉消防工程中系统的工作原理及操作方法。（2）对消防系统各供水控制阀作状态标识。（4）中标人应与维保单位密切配合、指导、协助采购人管理人员做好日常检查工作 。（5）中标人在日常巡查时，保证消防系统的各供水管网有充足的压力，自动喷水灭火系统的最不利点压力大于0.05MPa，发现异常时，应及时通知维护人员。 5.费用界定：中标人负责费用：（1）用工成本。人员成本构成费用的取费必须符合地方法规政策要求。（2）行政办公费用，办公用品用具等（物业服务活动中所需电脑、打印机、传真机、复印机）。（3）保洁机械、耗材费1）保洁机械（单擦机、洗地机、吸尘器、地毯抽洗机等）；2）保洁耗材费（如公共区域日常所需的拖布、尘推、扫把、垃圾铲、家私腊、碧丽珠、清洁药剂、卫生间用品（卷纸、洗手液、擦手纸、喷香剂等）；3）指定室内的清洗、备品更换费用。（4）除四害及卫生消杀费用（蟑螂药、老鼠药等）。（5）安保器材（如对讲机、警戒棍等）。（6）工程工器具及维修耗材费（不含办公设备）1）工程部所需的各类维修工具（电焊机、钳子、电流表等）。2）设备设施的日常运行维护（物业负责单件单价300元以内设备设施的日常检修、维修及耗材费用）。（7）福利费、员工的服装费用、行李及床铺费用。（8）每年两次外墙清洗费用；（9）管理利润。（10）税金。 6.物业服务综合考核管理办法 （1）为了维护甲乙双方合法权益，确保该项目有序高效运行，鄂尔多斯高新技术产业开发区综合保障中心对乙方进行综合考核管理，考核期为合同服务期内。在考核期内以《物业综合考核管理细则》对乙方综合实力、服务范围、服务内容、服务情况进行全面考核管理，并依据考核情况支付物业服务费用。 （2）本物业综合考核管理办法在合同期内一直沿用，综合保障中心每周对乙方物业服务情况进行测评打分，每月底对本月对应周数的考核评分情况进行综合打分，考核分数达到90分以上，视为合格。如达不到90分，视为不合格，甲方将对乙方物业公司实行扣款处罚；扣分办法实行百分制，1分为1000元，如在服务中出现重大失误和乙方承担责任的重大事故，酌情处罚5000元-50000元，甲方将考核情况和处罚决定以书面形式向乙方通报，罚款从相当月份物业费中扣除。若连续三个月评分低于80分，甲方有权中止物业服务合同。考核细则考核标准和评分标准，随着业主方对相关业务考核标准和评分标准的调整，进行相对应的调整。 （3）物业综合考核管理细则： 项目 项目内容服务标准 分值 评分细则 得分 扣分说明 综合 要求 物业公司服务规范，制度建设完善 3 1、各项规章制度、设备间操作规程建立健全等（1分） 2、应急预案健全，安全日常巡查记录完善，及时有效处置突事故等（2分） 员工管理规范、素质服务要求 3 1、向主管部门备案各岗位人员基本情况等（2分） 2、服务态度端正，身体状态良好，精神饱满、职业道德、着装统一、言行、仪表仪容规范等（1分） 员工岗位配置合理规范，各岗位专业素质达标，各服务部门人员配置严格按照招投标文件要求配置 8 1、根据岗位合理配置人员，有相应岗位的人员管理制度，数量配备达到要求等（4分） 2、人员资质、要求具备国家颁发的相应资格证书，法定节假日合理安排轮岗值班（2分） 3、各岗位每季度不少与一次岗位技能学习培训，有记录有成效（2分） 秩序维护 严格按照甲方要求对出入人员、物品进行验证登记，杜绝闲杂人员进入办公区域 3 1、对出入办事人员进行登记，大宗、可疑物品进行核验等（1分） 2、对闲杂人等进入办公区域进行核查劝离等（2分） 进行楼层巡逻安保，及时发现和处理各种安全事故隐患，并能迅速有效处置突发事件 4 1、对服务区域日巡、夜巡按要求执行并详实留存记录等（2分） 2、及时发现和排查隐患和突发事件，处置恰当有效，并详实留存记录等（2分） 消防安全巡查，安全法制教育，安全保卫制度建设 5 1、消防设施和器材巡查记录、大型设施设备、有安全风险区域巡检记录齐备等（2分） 2、每季度不少于一次开展消防演练、安保演练，有记录有成效（3分） 办公区域和楼层环境秩序良好，道路通畅。地上、地下停车场停放有序 2 1、公共区域和各楼层秩序良好等（1分） 2、各条道路畅通，无乱停乱放，停车场道路畅通等（1分） 房屋及公共设施设备维护 房屋建筑、设施设备日常维修维护，规章制度应健全并按标准统一揭挂 6 1、服务区域内无墙皮、外立面脱落现象，超出维修范围及时上报，由维修详实记录等（1分） 2、维修时限按要求及时完成，并留存记录等（2分） 3、设备和机房保养，清洁是否及时，留存记录等（2分） 4、设备间、功能性房间有操作流程规范并制度上墙等（1分） 给排水设备运行维护管理，日常巡查。保证给排水系统正常运行，及时发现故障并解决故障 6 1、给排水系统是否正常运行，并做好日常巡检记录等（3分） 2、无跑、冒、滴、漏现象，及时排查排除易损设施设备等（3分） 供电设备运行维护管理，对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立健全各项设备档案，巡查记录 6 1、对供电范围内电器设备巡查、养护的记录健全，相关人员应熟知各种规章制度、操作规程和风险预控体系的相关知识等（2分） 2、执行24小时值班情况，零修及时率达到100%等（2分） 3、无无故停电、断电现象，对大型用电设备进行用量监测做好日常记录等（2分） 清洁 保洁 服务 工作 服务区域内环境 卫生清洁 10 1、每日不定时对大厅、卫生间、楼道、安全通道进行清洁，做到无水渍、无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（3分） 2、卫生间地面干净、整洁，无积水，无积垢物，大小便池无积存，便纸篓每天倾倒干净，卫生工具摆放整齐，卫生间用品做到及时补充等（3分） 3、办公室室内每日清扫一次，垃圾清理一次，做好计划分工，保持室内清洁无投诉等（3分） 4、完成甲方指定的清洗服务等（1分） 服务区域内公共设施 设备清洁 8 1、每日不定时对电梯门及电梯轿厢擦拭，及时清理电梯毯垫、走廊毯垫，做到无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（4分） 2、每日不少于2次进行门框、窗台、扶手、宣传栏、标识牌、不锈钢表面、墙面开关按钮、消防栓、消防管道、配电箱、灯具清洁等设备清洁。做到无杂物，无黒尘。无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（4分） 区域内外围、外墙、地上地下停车场清洁 6 1、服务区域内路面、硬化、地下车库、地上停车场清洁，做到无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无乱雪，无污迹。无蚊、蝇、蟑螂、老鼠，消杀率达到95%以上等（2分） 2、排水沟、排污管、污水井楼宇内消杀，建筑物顶、天面、平台清洁等（2分） 3、定时清洗外墙玻璃，干净透明等（2分） 会议 服务 按照甲方会议服务要求提前做好准备，保持会议区域，公共会议室整洁卫生，提前准备好会议服务用品，摆放座签、茶杯、指示牌、资料，并做好各部门协调工作 8 1、会务受理及时准确，无差错，无投诉（2分）2、会前准备充分，所需茶水、矿泉水等物品及时到位等（2分） 3、服务礼节、姿势是否规范到位，整体会议服务符合主办方要求等（2分） 4、建立会议室管理制度,制订会议服务规程并认真落实等（2分） 检查调试会议使用的音响设备器材，会场布置合理，维护会场秩序，在门口、电梯口做好指示、引领会议室和卫生间工作。 4 1、音响、空调、灯光、投影等设备合理使用，保障到位，无异常等（2分） 2、会场布置合理合规，会场秩序良好，会服人员指示牌是否规范到位，引领服务规范、细腻，礼貌周到等（2分） 会议室卫生清洗消杀 8 1、做好整理和清洁会议室、会客室区域卫生，会议回科室桌面、椅凳、地面、地毯保持干净，无污渍，无灰尘（2分） 2、规范做好杯具、毛巾的洗消工作，会后及时清理会议室及会客室环境卫生等（2分） 3、会后及时关闭设备器材电源，做好会议安全保密工作等（2分） 4、完成会议室会客室内附属物的清洗工作等（2分） 节能 降耗 服务 制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案能耗管理、能耗数据统计分析工作。 10 1、按照政府文件配合招标人完成项日能耗管理与分析工作（2分） 2、制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案等（2分） 3、完成楼宇内水电暖气的能耗管理、安全使用管理等(2分） 4、按要求统计监测能耗数据，对耗能过大的设备进行备案管理等（2分） 5、配合采购人做好各类宣传活动等（2分） 合计 100 | 1 | 项 |
| 编号 | 需求内容 |
|---|---|
| 1 | 政府采购项目需求说明 主要商务要求 具体要求 总预算价：345万元/年 服务期：自合同签订之日起两年，依据考核结果每年签订一次合同。 物业费支付方式为：按月支付，每月10日前依据考核结果支付上月物业费，付款前中标人需提供符合财政支付要求的发票。 需求信息： 1.项目概况：鄂尔多斯高新区技术产业开发区办公大楼建筑面积约37985平米，办公楼外围广场、办公楼周边车场面积约20000平米，总托管面积57985平米。地上21层，地下2层，办公楼总高度90米，全楼共有大小会议室15个，有能容纳500人开会的会议室1个，大楼大型设备有:电梯5部、高低压配电、监控设备、消防设备、发电机、LED显示屏等。 2.物业服务总要求： （1）中标人设立项目管理服务中心，为鄂尔多斯高新区技术产业开发区办公大楼提供优质高效的物业管理服务，物业服务标准须符合《内蒙古自治区地方标准办公楼物业管理服务标准DB15T 969-2016》。中标人依照国家、自治区有关规定及合同约定的物业管理内容和标准开展工作，建立健全各类管理制度，包括服务方案、服务质量目标、培训方案及计划、人员岗位计划、内部管理职责与考核、设备操作规范、安全事故防范方案、项目难点和重点服务措施、维修报请处理及紧急情况应急预案等。 （2）节能降耗服务将作为对中标人后续现场服务的重要考核依据。 （3）物业服务人员总体要求：员工管理实行采购人备案制度（包括员工从业上岗资格和新进员工备案）对于不合适或不称职的员工，采购人有权提出调整要求，中标人应及时予以调整。所有物业服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。 1）项目经理：须具有大专以上文化程度，持有物业经理从业人员岗位证书，有较强的组织领导能力和协调能力。 2）普通工作人员符合以下条件：①安全保卫人员：须身心健康，责任心强，五官端正，接受过安全保卫或相关训练，掌握基本安全保卫技能，熟悉有关法律法规，思想品德好；要求年龄55周岁以下（形象岗：要求男性，身高为170cm及以上；年龄要求为20周岁—35周岁；具有大专及以上文凭，并要求形象气质优秀，语言组织及表达能力突出）。消防控制室人员：消防控制室要求双人双岗24小时值班，所有人员必须持消防设施操作员证书上岗，熟知各类消防事件应急预案，针对各类消防隐患和事故及时进行专业处置及上报程序。②卫生保洁人员：须身心健康，责任心强，五官端正，接受过保洁或相关训练，掌握基本保洁的技能，熟悉有关法律法规，思想品德好。要求年龄50周岁以下。③工程专业技术人员：须身心健康，对应专业毕业，综合维修工必须持有低压电工作业证，各工种作业人员必须持有相应作业操作证，同时具备相关设备的运行、巡查、维护等管理经验。要求年龄50周岁以下。④会议服务人员：要求女性，学历大专以上，身高要求为165cm及以上，年龄要求为20周岁—35周岁；并要求形象气质优秀，语言组织及表达能力突出，具有政务类型会议会场服务技能，同时具备良好的思想道德素质，严格遵守行业保密制度，做好保密工作。 （4）人员配置：物业服务人员总人数不少于56人，其中办公室2人（项目经理1人、办公室文员1人），秩序维护部14人（秩序维护主管1人、车场2人，门岗2人，前台2人，监控室2人，送水、信件收发1人，消防控制室值班员4人），会议8人（会议主管1人、会议服务员7人），工程部9人（工程主管1人、维修工4人，运行工4人），保洁部23人（保洁主管1人、保洁员21人、专项外围1人）。注：为保证服务质量，所有服务人员必须为该岗位的全职员工。 3.服务期：自合同签订之日起两年。 4.物业服务内容：（1）秩序维护服务；（2）环境卫生保洁服务（含入室保洁服务及指定清洗服务）；（3）公用设施设备的维护、管理（不含办公设备）服务；（4）会议室管理与服务；（5）节能降耗服务，制定节能计划；（6）消防设施设备的日常维护、巡检巡查服务。 具体物业服务内容与要求如下： 4.1秩序维护服务 4.1.1服务内容： （1）公共秩序维护。负责日常秩序维护，制止车辆乱停乱放、超速行车或乱鸣喇叭的行为以及其他各种有损采购人利益的事项。具体包括：办公楼的门卫管理、交通秩序管理、消防管理、办事人员安全秩序管理，努力配合办公大楼做到防火、防盗、防自然灾害、防暴力等工作。（2）紧急事故处理。负责各种突发事件的预防与处理，制定好各类安全事故发生时的紧急处理预案，并在事故发生时第一时间报告采购人，并对各类事故进行紧急救护处理。（3）安全隐患排查。每周定期排查一次物业服务区域内的安全隐患，如存在安全隐患，必须在排查结束后形成书面的报告递送至采购人处，并在后续采取必要的安全隐患防范措施。（4）安全设备管理。建立安全设备管理与巡查制度，定期检查办公楼各类安全设施设备。发现上述设施出现故障或存在故障隐患，须及时向采购人报告。（5）安全法制教育。加强物业服务人员的安全教育与法制教育，提高其安全防范能力及法 制意识，确保不因物业服务人员的原因引发安全事故，随时配合采购人进行各类安全教育宣传。（6）按照采购人用水、信件配送需要配送到指定办公室。（7）对楼内各区域办公室的钥匙安排专人进行统一管理，根据采购人需求提供办公室的开门服务并做好登记造册。 4.1.2服务要求： （1）固定岗：大楼门岗、车库门岗、安防监控中心、消防控制室要求双人双岗24小时值班。（2）巡逻岗：楼内、外围区域巡逻要求24小时巡逻。（3）建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；1）贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务，并积极协助公安机关调查各种违法活动和侦破各类案件；2）做好办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等，并负责对携带的大宗物品进行检查； 3）24小时巡逻，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证辖区安全；4）做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全管理工作；5）按安全管理规定检查失效的消防设施并上报采购人主管部门，经常开展消防安全检查，制定应急处理预案并适时开展消防演练；6）负责辖区公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理等工作；7）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理办公楼突发事件；8）做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的安全保卫工作。（4）安防监控系统管理；1）监（消）控室24小时值班，随时了解各功能区消防自动报警系统及附属设备、通讯系统、自控系统、监控系统的运行情况，及时与维保单位沟通排除各系统运行中的故障；2）制定弱电设备维修计划，并组织实施；3）制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施；4）定期督促维保单位对各系统进行检查、检测，保证正常运行；5）做好控制室的卫生清洁、安全、防火等工作；（5）规范大楼内部对已交接各科室钥匙（包括公共钥匙、机房钥匙）的管理。如有办公人员需开门，要做好登记备案工作。 4.2环境卫生保洁服务（含入室保洁服务及指定清洗服务） 4.2.1服务内容： （1）物业服务区域内卫生保洁。负责鄂尔多斯高新技术产业开发区办公大楼范围内所有公共区域内卫生保洁与管理工作。（2）物业服务区域内文化设施保洁与维护。包括各类灯饰、地脚线、宣传栏、警示牌、标志牌、雕塑、壁画、玻璃以及各类文化装饰物。（3）清运消杀。负责做好楼内环境卫生、下水道的清淤处理，垃圾每天清运到采购人指定地点。除“四害”及卫生消杀工作：在流行性传染病高发期或爆发期要严格按照项目所在地有关要求或上级有关部门要求组织消杀。（4）中标人负责提供公共区卫生间内卷纸、洗手液、擦手纸、清新剂等并做到随时补充。（5）办公室入室作业。进入采购人指定办公室清洁需由保洁主管带队或指定专人进行清理，办公室的入室保洁服务每天不少于1次。完成采购人指定的清洗服务。电梯门及轿厢每天擦拭不少于2次。（6）职工备勤室入室保洁服务每天不少于1次。（7）庭院、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生清洁。 4.2.2服务要求：（1）楼道清洁：每日清扫两次，清运垃圾两次，每日拖抹两次。（2）公用厕所清洁：不定时打扫，空气清新、无异味。（3）楼梯扶手、栏杆的清洁：扶手每日擦抹二次，栏杆每日擦抹一次。（4）大厅清洁：每日拖扫两次，每周保养一次。（5）墙面、开关按钮清洁：每周二次。（6）电子门、信报箱清洁：每日擦抹一次。（7）消防栓、消防管道、配电箱等清洁：每周二次。（8）灯具清洁：外抹每月二次，内抹每月一次。（9）宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁：宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次。（10）天面、平台清洁：每周一次。（11）院内路面、硬化地面停车场清洁：每日二次。（12）排水沟、排污管、污水井、楼宇内消杀：每月一次。（13）建筑物楼顶：每月一次，多雨、雪季节不定期检查。（14）小便池内香球不少于1/2个。（15）桶内垃圾不超1/2即清理。（16）指定办公室入室保洁，须经过专业培训，强调两人同时作业，及时更换添置消耗用品。（17）室外垃圾桶内垃圾的清运；庭院广场地面清洁；夏季清除积水、冬季清扫积雪； 4.3公用设施设备的维护、管理（不含办公设备）服务： 4.3.1工程设施设备运行维护服务：（1）对物业服务范围的日常养护；建立巡查制度，根据物业实际使用年限，定期检查物业的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。（2）对物业服务范围内的水、电等进行日常巡视；应定期巡视大堂、电梯厅、卫生间、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。（3）针对大型设备（电梯、扶梯等）进行每日巡查，并做好日常巡查记录。（4）针对楼宇内弱电、监控等系统进行每日巡查，并做好日常巡查记录。（5）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用防火间距。灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期巡查巡检。（6）对物业服务范围内的日常维修必须确保维修的及时性，对各类维修要有详细明确的操作规范和流程及记录，每日对各类配电系统、供水、暖阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好。每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对管道进行除锈油漆，定期对污水处理系统全面维护。 4.3.2给排水设备运行维护服务：（1）对办公楼（区）的全部给排水系统设备设施的维修、维护和管理，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物（包括隔油池）等正常运行使用进行日常养护和跑冒滴漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作。（2）服务要求： 1）加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用； 2）办公楼（区）室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护； 3）定期对水箱进行清洗消毒、保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理类制度，保证水质符合国家标准； 4）定期对排水管道进行清理疏通、清除污垢。加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好； 5）加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途； 6）对楼宇外公共水道出现的故障进行抢修； 7）保持室内外排水系统通畅； 8）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格率达100%，一般性故障排除不过夜； 9）做好节约用水等工作。 4.3.3供电系统运行管理服务内容：（1）供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。（2）服务要求： 1）对办公楼（区）供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维修； 2）建立各项设备档案； 3）建立、落实配送电运行制度，电器维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等； 4）及时排除故障，保证供电设施完好； 5）购置后备部件，以防急用； 6）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好； 7）管理和维护好避雷设施； 8）做好夜景照明、节日灯系统的运行管理； 9）建立节电措施。（3）服务标准： 1）统筹规划，做到合理、节约用电； 2）供电运行和维修人员必须持证上岗； 3）配电室24小时值班，并每班值班人员不少于2人； 4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好； 5）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜； 6）严格执行用电安全规范，确保用电安全； 7）保证避雷设施完好，有效、安全； 8）保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要按时关启。 4.3.4空调系统运行维护：（1）服务内容：空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护。即集中空调系统的运行管理机组、新风机组、冷却冷冻补水软化水泵、热交换器、供热循环泵、加药装置、内机盘管、冷却塔管系统、各种阀类、采气装置膨胀水箱和各类风口、自动控制系统、安全阀、压力表、温度表检测等设备的日常养护维修。 （2）服务要求： 1）对办公楼（区）空调系统主机、交换机循环泵、补水泵等设备、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护； 2）建立各项设备档案； 3）建立、落实空调运行制度，24小时运行维修值班制度等； 4）及时排除故障，保证空调设施完好，温度符合标准； 5）购置后备部件，以防急用； 6）按时开启空调设备。 （3）服务标准： 1）建立空调运行管理制度和安全操作规程； 2）保证空调系统安全运行和正常使用； 3）运行中无滴漏水现象； 4）定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，水质化验达标； 5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态； 6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。 4.4会议室管理与服务： 4.4.1服务内容：负责大楼内所有会议室、会客室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务，做好会议服务准备，保证24小时会议服务需求。负责办公楼前台提供问询、接待礼仪，处理突发事件、接待来访者、指引来访人员到各自区域的引导工作。具体如下：（1）会前、会中、会后等常规服务（2）会议接待服务（3）会议安全服务（4）会议用品洗消服务（要符合卫生防疫规范标准和要求） 4.4.2服务要求：（1）提前向会议主办单位了解会议时间、参会人员和会议服务要求，并与工程、秩序维护、保洁等部门做好会议有关协调工作。（2）保持会议区域、公共会议室整洁，提前准备好会议服务用具物品、挂放会标，摆放座签、指示牌、资料等。（3）检查调试会议使用的设备器材。（4）布置会场应整洁、大方。会标、台签大小、颜色协调；花木摆放合理，整体效果和谐。（5）维护会场秩序，防止无关人员进入会议区域。（6）在门口、电梯口等场所根据采购人的需要，设置告示牌，配置引导接待员，会议休息期间，引导会议休息区域和卫生间位置。（7）散会时，彻底打扫整理会议区域卫生，按规范做好杯具、毛巾的洗消工作；清理会场，将会场遗留的资料文件、物品等交送会议主办部门并做好会议安全保密工作。（8）检查、关闭会议使用电源和有关设备。（9）现场服务人员需具有良好的服务意识和前台接待礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，能协调处理问题；（10）在岗接待外来人员时站立服务，站姿端正，仪表端庄，保持自然亲切的微笑，随时为来访人员需要提供服务；（11）负责接待来访者引导工作，指引来访人员到各自区域，服务区域日常卫生清洁与消毒，完成会议室内附属物的清洗工作（如窗帘、地毯、沙发巾等）。（12）有较高的处理突发事件的应变能力及对来访者沟通能力； 4.5节能减排服务： 1.通过物业管理标准化、数字化、信息化、智能化管理系统，完成楼宇内能耗管理、安全管理、环境及设备监控管理及能耗数据统计分析工作；2.张贴节水、节电等能耗类温馨提示或标识；3.按照政府文件配合采购人完成项日能耗管理与分析工作，并制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案。 4.6消防设施设备巡查巡检服务： 4.6.1（1）建立《消防值班人员职责》、《消防控制室管理制度》等消防管理的规章制度。（2）采购人确保消防设施设备及系统可以正常运行。 4.6.2消防系统检查方法；（1）火灾自动报警系统；每季度要求维保单位采用专用检测仪器分期分批试验探测器动作及确认显示是否正常。征得采购人同意，试验火灾报警装置的声光工作是否正常。试验水流指示器、压力开关，等报警功能、信号显示。（2）要求维保单位对备用电源每月进行1-2次充放电试验，主电源和备用电源每年进行1-3次切换试验。 4.6.3自动喷水灭火系统；（1）每月检查一次消防水池水位，确认水位指数是否正常。每月对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查一次，确认所有控制阀门是否处于开启状态。（2）每月对消防水泵结合器接口及附件检查一次，确认接口是否完好、无渗漏。（3）每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换，每 月对消防泵作一次启动试运转。（4）每月对管网进行一次冲洗，确保管内无杂质无污垢。（5）每两月用末端试水装置对水流指示器作一次检查，确认报警正常。每季度对室外阀门、进水控制阀门检查-次确 保处于开启状态。 4.6.4消防控制联动系统每季度对下列设备作一次联动工作检查；（1）检查喷水泵的联动工作情况。（2）检查各消防设施的切换开关是否正常。（3）检查消防水泵的联动工作情况。（4）防火门、防火卷帘系统联动工作情况。（5）防排烟系统联动工作情况。（6）电梯是否能自动归首层。 4.6.5消火栓系统（1）每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。（2）每月对室内消火栓进行放水试验，并用消火栓按钮启动消防泵，确保供水系统的水位水压正常。 4.6.6定期对应急照明和疏散指示灯进行一次充放电，并做好记录。（1）维护人员应熟悉消防工程中系统的工作原理及操作方法。（2）对消防系统各供水控制阀作状态标识。（4）中标人应与维保单位密切配合、指导、协助采购人管理人员做好日常检查工作 。（5）中标人在日常巡查时，保证消防系统的各供水管网有充足的压力，自动喷水灭火系统的最不利点压力大于0.05MPa，发现异常时，应及时通知维护人员。 5.费用界定：中标人负责费用：（1）用工成本。人员成本构成费用的取费必须符合地方法规政策要求。（2）行政办公费用，办公用品用具等（物业服务活动中所需电脑、打印机、传真机、复印机）。（3）保洁机械、耗材费1）保洁机械（单擦机、洗地机、吸尘器、地毯抽洗机等）；2）保洁耗材费（如公共区域日常所需的拖布、尘推、扫把、垃圾铲、家私腊、碧丽珠、清洁药剂、卫生间用品（卷纸、洗手液、擦手纸、喷香剂等）；3）指定室内的清洗、备品更换费用。（4）除四害及卫生消杀费用（蟑螂药、老鼠药等）。（5）安保器材（如对讲机、警戒棍等）。（6）工程工器具及维修耗材费（不含办公设备）1）工程部所需的各类维修工具（电焊机、钳子、电流表等）。2）设备设施的日常运行维护（物业负责单件单价300元以内设备设施的日常检修、维修及耗材费用）。（7）福利费、员工的服装费用、行李及床铺费用。（8）每年两次外墙清洗费用；（9）管理利润。（10）税金。 6.物业服务综合考核管理办法 （1）为了维护甲乙双方合法权益，确保该项目有序高效运行，鄂尔多斯高新技术产业开发区综合保障中心对乙方进行综合考核管理，考核期为合同服务期内。在考核期内以《物业综合考核管理细则》对乙方综合实力、服务范围、服务内容、服务情况进行全面考核管理，并依据考核情况支付物业服务费用。 （2）本物业综合考核管理办法在合同期内一直沿用，综合保障中心每周对乙方物业服务情况进行测评打分，每月底对本月对应周数的考核评分情况进行综合打分，考核分数达到90分以上，视为合格。如达不到90分，视为不合格，甲方将对乙方物业公司实行扣款处罚；扣分办法实行百分制，1分为1000元，如在服务中出现重大失误和乙方承担责任的重大事故，酌情处罚5000元-50000元，甲方将考核情况和处罚决定以书面形式向乙方通报，罚款从相当月份物业费中扣除。若连续三个月评分低于80分，甲方有权中止物业服务合同。考核细则考核标准和评分标准，随着业主方对相关业务考核标准和评分标准的调整，进行相对应的调整。 （3）物业综合考核管理细则： 项目 项目内容服务标准 分值 评分细则 得分 扣分说明 综合 要求 物业公司服务规范，制度建设完善 3 1、各项规章制度、设备间操作规程建立健全等（1分） 2、应急预案健全，安全日常巡查记录完善，及时有效处置突事故等（2分） 员工管理规范、素质服务要求 3 1、向主管部门备案各岗位人员基本情况等（2分） 2、服务态度端正，身体状态良好，精神饱满、职业道德、着装统一、言行、仪表仪容规范等（1分） 员工岗位配置合理规范，各岗位专业素质达标，各服务部门人员配置严格按照招投标文件要求配置 8 1、根据岗位合理配置人员，有相应岗位的人员管理制度，数量配备达到要求等（4分） 2、人员资质、要求具备国家颁发的相应资格证书，法定节假日合理安排轮岗值班（2分） 3、各岗位每季度不少与一次岗位技能学习培训，有记录有成效（2分） 秩序维护 严格按照甲方要求对出入人员、物品进行验证登记，杜绝闲杂人员进入办公区域 3 1、对出入办事人员进行登记，大宗、可疑物品进行核验等（1分） 2、对闲杂人等进入办公区域进行核查劝离等（2分） 进行楼层巡逻安保，及时发现和处理各种安全事故隐患，并能迅速有效处置突发事件 4 1、对服务区域日巡、夜巡按要求执行并详实留存记录等（2分） 2、及时发现和排查隐患和突发事件，处置恰当有效，并详实留存记录等（2分） 消防安全巡查，安全法制教育，安全保卫制度建设 5 1、消防设施和器材巡查记录、大型设施设备、有安全风险区域巡检记录齐备等（2分） 2、每季度不少于一次开展消防演练、安保演练，有记录有成效（3分） 办公区域和楼层环境秩序良好，道路通畅。地上、地下停车场停放有序 2 1、公共区域和各楼层秩序良好等（1分） 2、各条道路畅通，无乱停乱放，停车场道路畅通等（1分） 房屋及公共设施设备维护 房屋建筑、设施设备日常维修维护，规章制度应健全并按标准统一揭挂 6 1、服务区域内无墙皮、外立面脱落现象，超出维修范围及时上报，由维修详实记录等（1分） 2、维修时限按要求及时完成，并留存记录等（2分） 3、设备和机房保养，清洁是否及时，留存记录等（2分） 4、设备间、功能性房间有操作流程规范并制度上墙等（1分） 给排水设备运行维护管理，日常巡查。保证给排水系统正常运行，及时发现故障并解决故障 6 1、给排水系统是否正常运行，并做好日常巡检记录等（3分） 2、无跑、冒、滴、漏现象，及时排查排除易损设施设备等（3分） 供电设备运行维护管理，对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立健全各项设备档案，巡查记录 6 1、对供电范围内电器设备巡查、养护的记录健全，相关人员应熟知各种规章制度、操作规程和风险预控体系的相关知识等（2分） 2、执行24小时值班情况，零修及时率达到100%等（2分） 3、无无故停电、断电现象，对大型用电设备进行用量监测做好日常记录等（2分） 清洁 保洁 服务 工作 服务区域内环境 卫生清洁 10 1、每日不定时对大厅、卫生间、楼道、安全通道进行清洁，做到无水渍、无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（3分） 2、卫生间地面干净、整洁，无积水，无积垢物，大小便池无积存，便纸篓每天倾倒干净，卫生工具摆放整齐，卫生间用品做到及时补充等（3分） 3、办公室室内每日清扫一次，垃圾清理一次，做好计划分工，保持室内清洁无投诉等（3分） 4、完成甲方指定的清洗服务等（1分） 服务区域内公共设施 设备清洁 8 1、每日不定时对电梯门及电梯轿厢擦拭，及时清理电梯毯垫、走廊毯垫，做到无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（4分） 2、每日不少于2次进行门框、窗台、扶手、宣传栏、标识牌、不锈钢表面、墙面开关按钮、消防栓、消防管道、配电箱、灯具清洁等设备清洁。做到无杂物，无黒尘。无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（4分） 区域内外围、外墙、地上地下停车场清洁 6 1、服务区域内路面、硬化、地下车库、地上停车场清洁，做到无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无乱雪，无污迹。无蚊、蝇、蟑螂、老鼠，消杀率达到95%以上等（2分） 2、排水沟、排污管、污水井楼宇内消杀，建筑物顶、天面、平台清洁等（2分） 3、定时清洗外墙玻璃，干净透明等（2分） 会议 服务 按照甲方会议服务要求提前做好准备，保持会议区域，公共会议室整洁卫生，提前准备好会议服务用品，摆放座签、茶杯、指示牌、资料，并做好各部门协调工作 8 1、会务受理及时准确，无差错，无投诉（2分）2、会前准备充分，所需茶水、矿泉水等物品及时到位等（2分） 3、服务礼节、姿势是否规范到位，整体会议服务符合主办方要求等（2分） 4、建立会议室管理制度,制订会议服务规程并认真落实等（2分） 检查调试会议使用的音响设备器材，会场布置合理，维护会场秩序，在门口、电梯口做好指示、引领会议室和卫生间工作。 4 1、音响、空调、灯光、投影等设备合理使用，保障到位，无异常等（2分） 2、会场布置合理合规，会场秩序良好，会服人员指示牌是否规范到位，引领服务规范、细腻，礼貌周到等（2分） 会议室卫生清洗消杀 8 1、做好整理和清洁会议室、会客室区域卫生，会议回科室桌面、椅凳、地面、地毯保持干净，无污渍，无灰尘（2分） 2、规范做好杯具、毛巾的洗消工作，会后及时清理会议室及会客室环境卫生等（2分） 3、会后及时关闭设备器材电源，做好会议安全保密工作等（2分） 4、完成会议室会客室内附属物的清洗工作等（2分） 节能 降耗 服务 制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案能耗管理、能耗数据统计分析工作。 10 1、按照政府文件配合招标人完成项日能耗管理与分析工作（2分） 2、制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案等（2分） 3、完成楼宇内水电暖气的能耗管理、安全使用管理等(2分） 4、按要求统计监测能耗数据，对耗能过大的设备进行备案管理等（2分） 5、配合采购人做好各类宣传活动等（2分） 合计 100 |
自本公告发布之日起1个工作日。
| 名称 | 数量 | 单位 | 供应商名称 | 供应商报价(元) | 是否中标 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 政府采购项目需求说明 主要商务要求 具体要求 总预算价：345万元/年 服务期：自合同签订之日起两年，依据考核结果每年签订一次合同。 物业费支付方式为：按月支付，每月10日前依据考核结果支付上月物业费，付款前中标人需提供符合财政支付要求的发票。 需求信息： 1.项目概况：鄂尔多斯高新区技术产业开发区办公大楼建筑面积约37985平米，办公楼外围广场、办公楼周边车场面积约20000平米，总托管面积57985平米。地上21层，地下2层，办公楼总高度90米，全楼共有大小会议室15个，有能容纳500人开会的会议室1个，大楼大型设备有:电梯5部、高低压配电、监控设备、消防设备、发电机、LED显示屏等。 2.物业服务总要求： （1）中标人设立项目管理服务中心，为鄂尔多斯高新区技术产业开发区办公大楼提供优质高效的物业管理服务，物业服务标准须符合《内蒙古自治区地方标准办公楼物业管理服务标准DB15T 969-2016》。中标人依照国家、自治区有关规定及合同约定的物业管理内容和标准开展工作，建立健全各类管理制度，包括服务方案、服务质量目标、培训方案及计划、人员岗位计划、内部管理职责与考核、设备操作规范、安全事故防范方案、项目难点和重点服务措施、维修报请处理及紧急情况应急预案等。 （2）节能降耗服务将作为对中标人后续现场服务的重要考核依据。 （3）物业服务人员总体要求：员工管理实行采购人备案制度（包括员工从业上岗资格和新进员工备案）对于不合适或不称职的员工，采购人有权提出调整要求，中标人应及时予以调整。所有物业服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。 1）项目经理：须具有大专以上文化程度，持有物业经理从业人员岗位证书，有较强的组织领导能力和协调能力。 2）普通工作人员符合以下条件：①安全保卫人员：须身心健康，责任心强，五官端正，接受过安全保卫或相关训练，掌握基本安全保卫技能，熟悉有关法律法规，思想品德好；要求年龄55周岁以下（形象岗：要求男性，身高为170cm及以上；年龄要求为20周岁—35周岁；具有大专及以上文凭，并要求形象气质优秀，语言组织及表达能力突出）。消防控制室人员：消防控制室要求双人双岗24小时值班，所有人员必须持消防设施操作员证书上岗，熟知各类消防事件应急预案，针对各类消防隐患和事故及时进行专业处置及上报程序。②卫生保洁人员：须身心健康，责任心强，五官端正，接受过保洁或相关训练，掌握基本保洁的技能，熟悉有关法律法规，思想品德好。要求年龄50周岁以下。③工程专业技术人员：须身心健康，对应专业毕业，综合维修工必须持有低压电工作业证，各工种作业人员必须持有相应作业操作证，同时具备相关设备的运行、巡查、维护等管理经验。要求年龄50周岁以下。④会议服务人员：要求女性，学历大专以上，身高要求为165cm及以上，年龄要求为20周岁—35周岁；并要求形象气质优秀，语言组织及表达能力突出，具有政务类型会议会场服务技能，同时具备良好的思想道德素质，严格遵守行业保密制度，做好保密工作。 （4）人员配置：物业服务人员总人数不少于56人，其中办公室2人（项目经理1人、办公室文员1人），秩序维护部14人（秩序维护主管1人、车场2人，门岗2人，前台2人，监控室2人，送水、信件收发1人，消防控制室值班员4人），会议8人（会议主管1人、会议服务员7人），工程部9人（工程主管1人、维修工4人，运行工4人），保洁部23人（保洁主管1人、保洁员21人、专项外围1人）。注：为保证服务质量，所有服务人员必须为该岗位的全职员工。 3.服务期：自合同签订之日起两年。 4.物业服务内容：（1）秩序维护服务；（2）环境卫生保洁服务（含入室保洁服务及指定清洗服务）；（3）公用设施设备的维护、管理（不含办公设备）服务；（4）会议室管理与服务；（5）节能降耗服务，制定节能计划；（6）消防设施设备的日常维护、巡检巡查服务。 具体物业服务内容与要求如下： 4.1秩序维护服务 4.1.1服务内容： （1）公共秩序维护。负责日常秩序维护，制止车辆乱停乱放、超速行车或乱鸣喇叭的行为以及其他各种有损采购人利益的事项。具体包括：办公楼的门卫管理、交通秩序管理、消防管理、办事人员安全秩序管理，努力配合办公大楼做到防火、防盗、防自然灾害、防暴力等工作。（2）紧急事故处理。负责各种突发事件的预防与处理，制定好各类安全事故发生时的紧急处理预案，并在事故发生时第一时间报告采购人，并对各类事故进行紧急救护处理。（3）安全隐患排查。每周定期排查一次物业服务区域内的安全隐患，如存在安全隐患，必须在排查结束后形成书面的报告递送至采购人处，并在后续采取必要的安全隐患防范措施。（4）安全设备管理。建立安全设备管理与巡查制度，定期检查办公楼各类安全设施设备。发现上述设施出现故障或存在故障隐患，须及时向采购人报告。（5）安全法制教育。加强物业服务人员的安全教育与法制教育，提高其安全防范能力及法 制意识，确保不因物业服务人员的原因引发安全事故，随时配合采购人进行各类安全教育宣传。（6）按照采购人用水、信件配送需要配送到指定办公室。（7）对楼内各区域办公室的钥匙安排专人进行统一管理，根据采购人需求提供办公室的开门服务并做好登记造册。 4.1.2服务要求： （1）固定岗：大楼门岗、车库门岗、安防监控中心、消防控制室要求双人双岗24小时值班。（2）巡逻岗：楼内、外围区域巡逻要求24小时巡逻。（3）建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；1）贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务，并积极协助公安机关调查各种违法活动和侦破各类案件；2）做好办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等，并负责对携带的大宗物品进行检查； 3）24小时巡逻，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证辖区安全；4）做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全管理工作；5）按安全管理规定检查失效的消防设施并上报采购人主管部门，经常开展消防安全检查，制定应急处理预案并适时开展消防演练；6）负责辖区公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理等工作；7）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理办公楼突发事件；8）做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的安全保卫工作。（4）安防监控系统管理；1）监（消）控室24小时值班，随时了解各功能区消防自动报警系统及附属设备、通讯系统、自控系统、监控系统的运行情况，及时与维保单位沟通排除各系统运行中的故障；2）制定弱电设备维修计划，并组织实施；3）制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施；4）定期督促维保单位对各系统进行检查、检测，保证正常运行；5）做好控制室的卫生清洁、安全、防火等工作；（5）规范大楼内部对已交接各科室钥匙（包括公共钥匙、机房钥匙）的管理。如有办公人员需开门，要做好登记备案工作。 4.2环境卫生保洁服务（含入室保洁服务及指定清洗服务） 4.2.1服务内容： （1）物业服务区域内卫生保洁。负责鄂尔多斯高新技术产业开发区办公大楼范围内所有公共区域内卫生保洁与管理工作。（2）物业服务区域内文化设施保洁与维护。包括各类灯饰、地脚线、宣传栏、警示牌、标志牌、雕塑、壁画、玻璃以及各类文化装饰物。（3）清运消杀。负责做好楼内环境卫生、下水道的清淤处理，垃圾每天清运到采购人指定地点。除“四害”及卫生消杀工作：在流行性传染病高发期或爆发期要严格按照项目所在地有关要求或上级有关部门要求组织消杀。（4）中标人负责提供公共区卫生间内卷纸、洗手液、擦手纸、清新剂等并做到随时补充。（5）办公室入室作业。进入采购人指定办公室清洁需由保洁主管带队或指定专人进行清理，办公室的入室保洁服务每天不少于1次。完成采购人指定的清洗服务。电梯门及轿厢每天擦拭不少于2次。（6）职工备勤室入室保洁服务每天不少于1次。（7）庭院、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生清洁。 4.2.2服务要求：（1）楼道清洁：每日清扫两次，清运垃圾两次，每日拖抹两次。（2）公用厕所清洁：不定时打扫，空气清新、无异味。（3）楼梯扶手、栏杆的清洁：扶手每日擦抹二次，栏杆每日擦抹一次。（4）大厅清洁：每日拖扫两次，每周保养一次。（5）墙面、开关按钮清洁：每周二次。（6）电子门、信报箱清洁：每日擦抹一次。（7）消防栓、消防管道、配电箱等清洁：每周二次。（8）灯具清洁：外抹每月二次，内抹每月一次。（9）宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁：宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次。（10）天面、平台清洁：每周一次。（11）院内路面、硬化地面停车场清洁：每日二次。（12）排水沟、排污管、污水井、楼宇内消杀：每月一次。（13）建筑物楼顶：每月一次，多雨、雪季节不定期检查。（14）小便池内香球不少于1/2个。（15）桶内垃圾不超1/2即清理。（16）指定办公室入室保洁，须经过专业培训，强调两人同时作业，及时更换添置消耗用品。（17）室外垃圾桶内垃圾的清运；庭院广场地面清洁；夏季清除积水、冬季清扫积雪； 4.3公用设施设备的维护、管理（不含办公设备）服务： 4.3.1工程设施设备运行维护服务：（1）对物业服务范围的日常养护；建立巡查制度，根据物业实际使用年限，定期检查物业的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。（2）对物业服务范围内的水、电等进行日常巡视；应定期巡视大堂、电梯厅、卫生间、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。（3）针对大型设备（电梯、扶梯等）进行每日巡查，并做好日常巡查记录。（4）针对楼宇内弱电、监控等系统进行每日巡查，并做好日常巡查记录。（5）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用防火间距。灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期巡查巡检。（6）对物业服务范围内的日常维修必须确保维修的及时性，对各类维修要有详细明确的操作规范和流程及记录，每日对各类配电系统、供水、暖阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好。每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对管道进行除锈油漆，定期对污水处理系统全面维护。 4.3.2给排水设备运行维护服务：（1）对办公楼（区）的全部给排水系统设备设施的维修、维护和管理，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物（包括隔油池）等正常运行使用进行日常养护和跑冒滴漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作。（2）服务要求： 1）加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用； 2）办公楼（区）室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护； 3）定期对水箱进行清洗消毒、保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理类制度，保证水质符合国家标准； 4）定期对排水管道进行清理疏通、清除污垢。加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好； 5）加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途； 6）对楼宇外公共水道出现的故障进行抢修； 7）保持室内外排水系统通畅； 8）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格率达100%，一般性故障排除不过夜； 9）做好节约用水等工作。 4.3.3供电系统运行管理服务内容：（1）供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。（2）服务要求： 1）对办公楼（区）供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维修； 2）建立各项设备档案； 3）建立、落实配送电运行制度，电器维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等； 4）及时排除故障，保证供电设施完好； 5）购置后备部件，以防急用； 6）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好； 7）管理和维护好避雷设施； 8）做好夜景照明、节日灯系统的运行管理； 9）建立节电措施。（3）服务标准： 1）统筹规划，做到合理、节约用电； 2）供电运行和维修人员必须持证上岗； 3）配电室24小时值班，并每班值班人员不少于2人； 4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好； 5）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜； 6）严格执行用电安全规范，确保用电安全； 7）保证避雷设施完好，有效、安全； 8）保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要按时关启。 4.3.4空调系统运行维护：（1）服务内容：空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护。即集中空调系统的运行管理机组、新风机组、冷却冷冻补水软化水泵、热交换器、供热循环泵、加药装置、内机盘管、冷却塔管系统、各种阀类、采气装置膨胀水箱和各类风口、自动控制系统、安全阀、压力表、温度表检测等设备的日常养护维修。 （2）服务要求： 1）对办公楼（区）空调系统主机、交换机循环泵、补水泵等设备、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护； 2）建立各项设备档案； 3）建立、落实空调运行制度，24小时运行维修值班制度等； 4）及时排除故障，保证空调设施完好，温度符合标准； 5）购置后备部件，以防急用； 6）按时开启空调设备。 （3）服务标准： 1）建立空调运行管理制度和安全操作规程； 2）保证空调系统安全运行和正常使用； 3）运行中无滴漏水现象； 4）定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，水质化验达标； 5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态； 6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。 4.4会议室管理与服务： 4.4.1服务内容：负责大楼内所有会议室、会客室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务，做好会议服务准备，保证24小时会议服务需求。负责办公楼前台提供问询、接待礼仪，处理突发事件、接待来访者、指引来访人员到各自区域的引导工作。具体如下：（1）会前、会中、会后等常规服务（2）会议接待服务（3）会议安全服务（4）会议用品洗消服务（要符合卫生防疫规范标准和要求） 4.4.2服务要求：（1）提前向会议主办单位了解会议时间、参会人员和会议服务要求，并与工程、秩序维护、保洁等部门做好会议有关协调工作。（2）保持会议区域、公共会议室整洁，提前准备好会议服务用具物品、挂放会标，摆放座签、指示牌、资料等。（3）检查调试会议使用的设备器材。（4）布置会场应整洁、大方。会标、台签大小、颜色协调；花木摆放合理，整体效果和谐。（5）维护会场秩序，防止无关人员进入会议区域。（6）在门口、电梯口等场所根据采购人的需要，设置告示牌，配置引导接待员，会议休息期间，引导会议休息区域和卫生间位置。（7）散会时，彻底打扫整理会议区域卫生，按规范做好杯具、毛巾的洗消工作；清理会场，将会场遗留的资料文件、物品等交送会议主办部门并做好会议安全保密工作。（8）检查、关闭会议使用电源和有关设备。（9）现场服务人员需具有良好的服务意识和前台接待礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，能协调处理问题；（10）在岗接待外来人员时站立服务，站姿端正，仪表端庄，保持自然亲切的微笑，随时为来访人员需要提供服务；（11）负责接待来访者引导工作，指引来访人员到各自区域，服务区域日常卫生清洁与消毒，完成会议室内附属物的清洗工作（如窗帘、地毯、沙发巾等）。（12）有较高的处理突发事件的应变能力及对来访者沟通能力； 4.5节能减排服务： 1.通过物业管理标准化、数字化、信息化、智能化管理系统，完成楼宇内能耗管理、安全管理、环境及设备监控管理及能耗数据统计分析工作；2.张贴节水、节电等能耗类温馨提示或标识；3.按照政府文件配合采购人完成项日能耗管理与分析工作，并制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案。 4.6消防设施设备巡查巡检服务： 4.6.1（1）建立《消防值班人员职责》、《消防控制室管理制度》等消防管理的规章制度。（2）采购人确保消防设施设备及系统可以正常运行。 4.6.2消防系统检查方法；（1）火灾自动报警系统；每季度要求维保单位采用专用检测仪器分期分批试验探测器动作及确认显示是否正常。征得采购人同意，试验火灾报警装置的声光工作是否正常。试验水流指示器、压力开关，等报警功能、信号显示。（2）要求维保单位对备用电源每月进行1-2次充放电试验，主电源和备用电源每年进行1-3次切换试验。 4.6.3自动喷水灭火系统；（1）每月检查一次消防水池水位，确认水位指数是否正常。每月对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查一次，确认所有控制阀门是否处于开启状态。（2）每月对消防水泵结合器接口及附件检查一次，确认接口是否完好、无渗漏。（3）每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换，每 月对消防泵作一次启动试运转。（4）每月对管网进行一次冲洗，确保管内无杂质无污垢。（5）每两月用末端试水装置对水流指示器作一次检查，确认报警正常。每季度对室外阀门、进水控制阀门检查-次确 保处于开启状态。 4.6.4消防控制联动系统每季度对下列设备作一次联动工作检查；（1）检查喷水泵的联动工作情况。（2）检查各消防设施的切换开关是否正常。（3）检查消防水泵的联动工作情况。（4）防火门、防火卷帘系统联动工作情况。（5）防排烟系统联动工作情况。（6）电梯是否能自动归首层。 4.6.5消火栓系统（1）每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。（2）每月对室内消火栓进行放水试验，并用消火栓按钮启动消防泵，确保供水系统的水位水压正常。 4.6.6定期对应急照明和疏散指示灯进行一次充放电，并做好记录。（1）维护人员应熟悉消防工程中系统的工作原理及操作方法。（2）对消防系统各供水控制阀作状态标识。（4）中标人应与维保单位密切配合、指导、协助采购人管理人员做好日常检查工作 。（5）中标人在日常巡查时，保证消防系统的各供水管网有充足的压力，自动喷水灭火系统的最不利点压力大于0.05MPa，发现异常时，应及时通知维护人员。 5.费用界定：中标人负责费用：（1）用工成本。人员成本构成费用的取费必须符合地方法规政策要求。（2）行政办公费用，办公用品用具等（物业服务活动中所需电脑、打印机、传真机、复印机）。（3）保洁机械、耗材费1）保洁机械（单擦机、洗地机、吸尘器、地毯抽洗机等）；2）保洁耗材费（如公共区域日常所需的拖布、尘推、扫把、垃圾铲、家私腊、碧丽珠、清洁药剂、卫生间用品（卷纸、洗手液、擦手纸、喷香剂等）；3）指定室内的清洗、备品更换费用。（4）除四害及卫生消杀费用（蟑螂药、老鼠药等）。（5）安保器材（如对讲机、警戒棍等）。（6）工程工器具及维修耗材费（不含办公设备）1）工程部所需的各类维修工具（电焊机、钳子、电流表等）。2）设备设施的日常运行维护（物业负责单件单价300元以内设备设施的日常检修、维修及耗材费用）。（7）福利费、员工的服装费用、行李及床铺费用。（8）每年两次外墙清洗费用；（9）管理利润。（10）税金。 6.物业服务综合考核管理办法 （1）为了维护甲乙双方合法权益，确保该项目有序高效运行，鄂尔多斯高新技术产业开发区综合保障中心对乙方进行综合考核管理，考核期为合同服务期内。在考核期内以《物业综合考核管理细则》对乙方综合实力、服务范围、服务内容、服务情况进行全面考核管理，并依据考核情况支付物业服务费用。 （2）本物业综合考核管理办法在合同期内一直沿用，综合保障中心每周对乙方物业服务情况进行测评打分，每月底对本月对应周数的考核评分情况进行综合打分，考核分数达到90分以上，视为合格。如达不到90分，视为不合格，甲方将对乙方物业公司实行扣款处罚；扣分办法实行百分制，1分为1000元，如在服务中出现重大失误和乙方承担责任的重大事故，酌情处罚5000元-50000元，甲方将考核情况和处罚决定以书面形式向乙方通报，罚款从相当月份物业费中扣除。若连续三个月评分低于80分，甲方有权中止物业服务合同。考核细则考核标准和评分标准，随着业主方对相关业务考核标准和评分标准的调整，进行相对应的调整。 （3）物业综合考核管理细则： 项目 项目内容服务标准 分值 评分细则 得分 扣分说明 综合 要求 物业公司服务规范，制度建设完善 3 1、各项规章制度、设备间操作规程建立健全等（1分） 2、应急预案健全，安全日常巡查记录完善，及时有效处置突事故等（2分） 员工管理规范、素质服务要求 3 1、向主管部门备案各岗位人员基本情况等（2分） 2、服务态度端正，身体状态良好，精神饱满、职业道德、着装统一、言行、仪表仪容规范等（1分） 员工岗位配置合理规范，各岗位专业素质达标，各服务部门人员配置严格按照招投标文件要求配置 8 1、根据岗位合理配置人员，有相应岗位的人员管理制度，数量配备达到要求等（4分） 2、人员资质、要求具备国家颁发的相应资格证书，法定节假日合理安排轮岗值班（2分） 3、各岗位每季度不少与一次岗位技能学习培训，有记录有成效（2分） 秩序维护 严格按照甲方要求对出入人员、物品进行验证登记，杜绝闲杂人员进入办公区域 3 1、对出入办事人员进行登记，大宗、可疑物品进行核验等（1分） 2、对闲杂人等进入办公区域进行核查劝离等（2分） 进行楼层巡逻安保，及时发现和处理各种安全事故隐患，并能迅速有效处置突发事件 4 1、对服务区域日巡、夜巡按要求执行并详实留存记录等（2分） 2、及时发现和排查隐患和突发事件，处置恰当有效，并详实留存记录等（2分） 消防安全巡查，安全法制教育，安全保卫制度建设 5 1、消防设施和器材巡查记录、大型设施设备、有安全风险区域巡检记录齐备等（2分） 2、每季度不少于一次开展消防演练、安保演练，有记录有成效（3分） 办公区域和楼层环境秩序良好，道路通畅。地上、地下停车场停放有序 2 1、公共区域和各楼层秩序良好等（1分） 2、各条道路畅通，无乱停乱放，停车场道路畅通等（1分） 房屋及公共设施设备维护 房屋建筑、设施设备日常维修维护，规章制度应健全并按标准统一揭挂 6 1、服务区域内无墙皮、外立面脱落现象，超出维修范围及时上报，由维修详实记录等（1分） 2、维修时限按要求及时完成，并留存记录等（2分） 3、设备和机房保养，清洁是否及时，留存记录等（2分） 4、设备间、功能性房间有操作流程规范并制度上墙等（1分） 给排水设备运行维护管理，日常巡查。保证给排水系统正常运行，及时发现故障并解决故障 6 1、给排水系统是否正常运行，并做好日常巡检记录等（3分） 2、无跑、冒、滴、漏现象，及时排查排除易损设施设备等（3分） 供电设备运行维护管理，对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立健全各项设备档案，巡查记录 6 1、对供电范围内电器设备巡查、养护的记录健全，相关人员应熟知各种规章制度、操作规程和风险预控体系的相关知识等（2分） 2、执行24小时值班情况，零修及时率达到100%等（2分） 3、无无故停电、断电现象，对大型用电设备进行用量监测做好日常记录等（2分） 清洁 保洁 服务 工作 服务区域内环境 卫生清洁 10 1、每日不定时对大厅、卫生间、楼道、安全通道进行清洁，做到无水渍、无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（3分） 2、卫生间地面干净、整洁，无积水，无积垢物，大小便池无积存，便纸篓每天倾倒干净，卫生工具摆放整齐，卫生间用品做到及时补充等（3分） 3、办公室室内每日清扫一次，垃圾清理一次，做好计划分工，保持室内清洁无投诉等（3分） 4、完成甲方指定的清洗服务等（1分） 服务区域内公共设施 设备清洁 8 1、每日不定时对电梯门及电梯轿厢擦拭，及时清理电梯毯垫、走廊毯垫，做到无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（4分） 2、每日不少于2次进行门框、窗台、扶手、宣传栏、标识牌、不锈钢表面、墙面开关按钮、消防栓、消防管道、配电箱、灯具清洁等设备清洁。做到无杂物，无黒尘。无蜘蛛网，无乱堆放，无异味，无卫生死角，无蚊虫，无污迹等（4分） 区域内外围、外墙、地上地下停车场清洁 6 1、服务区域内路面、硬化、地下车库、地上停车场清洁，做到无杂物，无黒尘，无蜘蛛网，无乱堆放，无乱雪，无污迹。无蚊、蝇、蟑螂、老鼠，消杀率达到95%以上等（2分） 2、排水沟、排污管、污水井楼宇内消杀，建筑物顶、天面、平台清洁等（2分） 3、定时清洗外墙玻璃，干净透明等（2分） 会议 服务 按照甲方会议服务要求提前做好准备，保持会议区域，公共会议室整洁卫生，提前准备好会议服务用品，摆放座签、茶杯、指示牌、资料，并做好各部门协调工作 8 1、会务受理及时准确，无差错，无投诉（2分）2、会前准备充分，所需茶水、矿泉水等物品及时到位等（2分） 3、服务礼节、姿势是否规范到位，整体会议服务符合主办方要求等（2分） 4、建立会议室管理制度,制订会议服务规程并认真落实等（2分） 检查调试会议使用的音响设备器材，会场布置合理，维护会场秩序，在门口、电梯口做好指示、引领会议室和卫生间工作。 4 1、音响、空调、灯光、投影等设备合理使用，保障到位，无异常等（2分） 2、会场布置合理合规，会场秩序良好，会服人员指示牌是否规范到位，引领服务规范、细腻，礼貌周到等（2分） 会议室卫生清洗消杀 8 1、做好整理和清洁会议室、会客室区域卫生，会议回科室桌面、椅凳、地面、地毯保持干净，无污渍，无灰尘（2分） 2、规范做好杯具、毛巾的洗消工作，会后及时清理会议室及会客室环境卫生等（2分） 3、会后及时关闭设备器材电源，做好会议安全保密工作等（2分） 4、完成会议室会客室内附属物的清洗工作等（2分） 节能 降耗 服务 制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案能耗管理、能耗数据统计分析工作。 10 1、按照政府文件配合招标人完成项日能耗管理与分析工作（2分） 2、制定符合项目实际的节能减排服务计划及方案等（2分） 3、完成楼宇内水电暖气的能耗管理、安全使用管理等(2分） 4、按要求统计监测能耗数据，对耗能过大的设备进行备案管理等（2分） 5、配合采购人做好各类宣传活动等（2分） 合计 100 | 1 | 项 | ********** | 3,***,***.** | 是 | |
成交供应商：**********
成交时间：****-**-** **:**:**
成交金额：*******.**，大写(人民币)：********元整。
| 排名 | 供应商名称 | 总报价(元) | 报价时间 |
|---|---|---|---|
| 1 | ********** | 3,***,***.** | ****-**-** **:**:** |
| 2 | 珠海优华物业管理有限公司 | 3,***,***.** | ****-**-** **:**:** |
| 3 | 呼和浩特市日信海清物业服务有限责任公司 | 3,***,***.** | ****-**-** **:**:** |
| 4 | 深圳市城铁物业服务股份有限公司 | 3,***,***.** | ****-**-** **:**:** |
采购单位：*******************
****年**月**日
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